央行“降息”,对楼市利好有多大?
孙不熟 2020-03-13 来源:城市战争
长期来看,低利率时代是大势所趋,大城市特别是中心城市的房产仍然是普通人抗通胀的首选。

很多读者问,降息之后,房价会不会止跌回升?

从去年8月的利率市场化改革之后,贷款基准利率已经取消,取而代之的是LPR(贷款市场报价利率),而LPR是一个市场化利率的概念。严格来说,央行不能像以前那样直接制定这个利率了,也就不存在“降息”一说。

LPR是由18家商业银行共同报价产生,计算方法是去掉一个最高价和一个最低价,然后算术平均得出,每月20日重新报价计算。也就是说,这个利率是市场化定价的,会根据供求关系既可能降也可能升。

不过,央行虽然不能直接干预LPR,但可以通过MLF操作间接影响LPR。

MLF是指中期借贷便利,属于央行的一种货币政策工具,可以理解为央行借钱给银行的参考利率,而LPR是银行借钱给客户的参考利率。在很大程度上,MLF是LPR的锚,是决定LPR的基本坐标。

所以,MLF利率降低,意义重大,对市场的实际影响,相当于降息。

10个基点的幅度虽然不大,但信号意义明显,意味着降息周期已经开启,今天股市应声大涨,沪指上涨2.28%,深成指上涨2.98%,创指上涨3.72%。

而且,前几天央行副行长已经表示,MLF利率和LPR利率会同步下降,这意味着20号的LPR利率也有望降低10个基点,对楼市是一个大利好。

如果LPR利率降低10个基点,那么房贷利率有望从4.8%降至4.7%,这是救市边界的一次突破,政策从之前的to B(暖企),进入到to C(刺激需求端)的新阶段了。

楼市维稳一旦进入to C阶段,对需求端来说,会是非常大的利好,接下来,利率打折、降低首付比、减免契税等,也是可以期待的。

市场人士对央行接下来的降息空间普遍持看多态度,认为年内至少还有15个基点的降息区间。已冰封三四年的楼市,会否再次重启,值得关注。

不过,我想提醒各位的是,降息是否意味着大放水呢?还真不一定。

首先,央行的“降息”幅度是非常审慎的,此次只降了10个基点,而从历史上看,央行一次标准降息幅度是25个基点。央行之所以如此吝啬,一方面是对当前经济局势的信心十足,另一方面是不想传递“大水漫灌”的信号,不想对资产价格造成强烈刺激,特别是房价。

第二,从趋势上看,这两年央行虽然一直在降准降息,但同时印钞速度也在降,广义货币M2的增速从最高峰的20%左右已降至8%左右,2018年甚至降至7%以内,这意味着货币的乘数效应大幅度降低,通胀压力不像以前那么大了。所以,是不是“大水漫灌”,不能仅看利率,还要看M2的增速。

央行“降息”,对楼市利好有多大?

第三,低利率和通货膨胀,不是必然的因果关系,只是一定时期的相关关系。

例如,像日本和欧洲的一些发达国家,利率长期维持在低位甚至零利率水平,但这些国家并没有发生大规模的通胀,楼市、股市持续低迷,什么原因?当一个国家进入发达阶段后,老百姓借钱消费、借钱投资的欲望会降低,当借钱的人少了,银行的利率自然就低。这种时候,低利率和物价平稳就能够兼顾了。

当前,我国的人均GDP已经突破一万美元,正式迈入中等收入国家水平,基础设施高度完善,人们物质生活高度丰富。这个阶段,低利率对CPI和资产价格的刺激效应,要远远弱于10年前,那种“一降息房价就飞起来”的时代已经过去了。

当然,即使这样,降息操作已然开启,这对楼市企稳是个非常好的信号。之前已经分析过,疫情结束之后的两三个月内,楼市会迎来成交量和价格的双重谷底,但两三个月之后,随着企业全面复工,公众信心重建,再加上央妈派送的礼包,市场会触底反弹,迎来一波小阳春。

长期来看,低利率时代是大势所趋,大城市特别是中心城市的房产仍然是普通人抗通胀的首选。

不过,随着GDP增速、M2增速都在逐步降低,房价涨速也很难独美,最终回归稳健的防守型资产,而不是高收益的进攻型资产。

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